La información de este artículo está actualizada para el ejercicio fiscal 2024 (declaraciones presentadas en 2025).
Ser propietario tiene muchas ventajas, pero los impuestos sobre los ingresos por alquiler pueden resultar abrumadores. Tanto si alquilas una propiedad como varias, entender cómo se gravan los ingresos por alquiler y qué deducciones puedes solicitar puede ahorrarte muchos problemas y dinero. Pero no se preocupe: ¡nosotros le ayudamos! Aquí tienes todo lo que necesitas saber sobre los impuestos sobre los ingresos por alquiler, desde qué se considera ingreso por alquiler hasta consejos fiscales para que la presentación de la declaración sea menos estresante.
Principales conclusiones
- Los propietarios deben declarar todos los ingresos por alquiler en el Anexo E, incluidos los gastos pagados por el inquilino y el valor justo de mercado de los servicios recibidos.
- Los gastos deducibles, como los intereses hipotecarios, los impuestos sobre la propiedad y las reparaciones, pueden reducir considerablemente los ingresos imponibles por alquiler.
- Comprender las leyes del impuesto sobre la renta de alquiler y aprovechar las estrategias fiscales puede ayudar a los propietarios a maximizar sus declaraciones de impuestos y minimizar la responsabilidad fiscal.
¿Son imponibles los ingresos por alquiler?
Entender cómo se gravan los ingresos por alquiler es esencial para maximizar los beneficios de sus inversiones inmobiliarias. En general, el IRS considera que los ingresos por alquiler están sujetos a impuestos, lo que significa que los propietarios deben ser conscientes de sus obligaciones fiscales. Aunque es difícil eliminar por completo los impuestos sobre los ingresos por alquiler, el empleo de medidas estratégicas puede reducir significativamente la carga fiscal.
Los propietarios deben declarar todos los ingresos por alquiler recibidos en el Anexo E de su declaración de la renta federal. Los impuestos se deben sobre la parte imponible de esos ingresos, y los propietarios deben pagar impuestos sobre esta cantidad. Para compensar los ingresos por alquiler, los gastos relacionados con la propiedad pueden y deben declararse en el Anexo E.
Los ingresos o pérdidas totales del Anexo E se declaran en la página 1 del Formulario 1040. Mantenerse informado sobre las normas fiscales es crucial para configurar estrategias eficaces de inversión inmobiliaria.
¿Qué se consideran ingresos por alquiler?
Antes de entrar en el tema de los impuestos sobre los ingresos por alquiler, veamos rápidamente qué se considera realmente como ingresos por alquiler. Saber qué incluir hará que la declaración de la renta sea mucho más fácil. He aquí un rápido resumen de lo que se considera ingresos por alquiler:
- Pagos regulares de alquiler: Son los pagos mensuales normales que se reciben de los inquilinos por el uso de la propiedad alquilada. Constituyen el núcleo de los ingresos por alquiler y se contabilizan en el año en que se reciben.
- Pagos anticipados de alquiler: Los pagos de alquiler recibidos antes del periodo que cubren se consideran alquileres anticipados. Deben declararse como ingresos en el año en que se reciben, independientemente del periodo de alquiler.
- Depósitos de garantía: Normalmente no se consideran ingresos a menos que se utilicen para el alquiler final o se retengan por daños. Si se utilizan para reparaciones, el coste puede compensar los ingresos por alquiler; si se retienen como alquiler, se declaran como ingresos en el año en que finaliza el contrato.
- Pagos por cancelación o rescisión del contrato de arrendamiento: Pagos recibidos de los inquilinos por cancelar anticipadamente un contrato de arrendamiento. Estos pagos se consideran ingresos por alquiler y deben declararse en el año en que se reciben.
- Gastos del propietario pagados por el inquilino: Cuando los inquilinos pagan gastos que son responsabilidad del propietario, como los servicios públicos o las reparaciones, estos pagos se consideran ingresos por alquiler y deben declararse.
- Bienes o servicios recibidos en lugar de alquiler: El valor justo de mercado de cualquier bien o servicio recibido en lugar de alquiler debe declararse como ingreso por alquiler.
- Interés parcial: Si un arrendador vende una parte del interés de la propiedad de alquiler, los ingresos de esta transacción se consideran ingresos de alquiler y deben declararse.
- Arrendamiento con opción de compra: Los pagos realizados en virtud de un contrato de arrendamiento con opción de compra pueden considerarse ingresos por alquiler. Los detalles dependen de las condiciones del contrato y de cómo se estructuren los pagos.
Cómo tributan los ingresos por alquiler
Los ingresos por alquiler se gravan como ingresos ordinarios. Esto significa que los ingresos que obtiene de sus propiedades en alquiler están sujetos a los mismos tipos impositivos federales que sus ingresos ordinarios. Estos tipos pueden oscilar entre el 10% y el 37%, dependiendo del total de sus ingresos imponibles y de su estado civil. Es importante tener en cuenta que los ingresos por alquiler se suman a sus otras fuentes de ingresos, lo que puede hacer que se sitúe en un tramo impositivo más alto.
Sin embargo, puede mitigar el impacto de estos impuestos aprovechando las diversas deducciones asociadas a las propiedades de alquiler. Deducciones como los intereses hipotecarios, los impuestos sobre la propiedad, las primas de seguros y los gastos de mantenimiento pueden reducir significativamente sus ingresos imponibles por alquiler. Además, los inversores inmobiliarios pueden aprovechar la depreciación para reducir aún más sus obligaciones fiscales. Comprendiendo cómo se gravan los ingresos por alquiler y aplicando estratégicamente las deducciones, puede gestionar eficazmente su carga fiscal y mejorar el rendimiento de su inversión.
¿Qué es la regla de los 14 días o del 10%?
La regla de los 14 días o del 10% es importante para los propietarios que alquilan su vivienda parte del año. Esta norma le permite alquilar su casa hasta 14 días al año sin tener que declarar los ingresos por alquiler a Hacienda, lo que significa que puede embolsarse estos ingresos libres de impuestos. Sin embargo, si alquila su vivienda durante más de 14 días, deberá declarar los ingresos por alquiler y éstos pasarán a tributar como ingresos ordinarios.
Además, si utiliza la vivienda para fines personales más del 10% de los días que está alquilada o más de 14 días, lo que sea mayor, el IRS considera que la propiedad es una residencia personal. Esta clasificación afecta a la deducibilidad de los gastos de alquiler. Si la vivienda se utiliza como residencia personal, sólo puede deducir los gastos hasta el importe de los ingresos por alquiler, y los días de uso personal pueden afectar a la proporción de gastos que puede deducir. Comprender estas normas es crucial para maximizar los beneficios fiscales y garantizar el cumplimiento cuando alquile su vivienda.
Declaración de ingresos por alquiler
Todos los ingresos por alquiler deben declararse en la declaración de la renta y, por lo general, pueden deducirse los gastos relacionados. Incluya los pagos anticipados de alquiler en los ingresos del año en que se reciban, independientemente del periodo que abarquen. El valor justo de mercado de los servicios recibidos como alquiler, como reparaciones o pintura, debe declararse como ingresos por alquiler.
Mezclar las finanzas personales y de alquiler puede complicar la declaración de impuestos e invitar al escrutinio del IRS. Mantén cuentas separadas para las finanzas personales y las del alquiler para garantizar la exactitud de los informes y minimizar las complicaciones fiscales.
Utilización del Anexo E
El Anexo E es un formulario de impuestos utilizado por los propietarios para declarar los ingresos y gastos de alquiler. Forma parte del formulario 1040 del IRS y está diseñado específicamente para documentar los ingresos o pérdidas procedentes del alquiler de bienes inmuebles. Al informar con precisión en el Anexo E, los propietarios pueden reclamar deducciones por diversos gastos de alquiler de la propiedad, tales como intereses hipotecarios, impuestos a la propiedad, primas de seguros y gastos de mantenimiento, en última instancia, la reducción de sus ingresos imponibles de alquiler y la gestión de su responsabilidad fiscal eficaz. ¡Haga su declaración de la renta de alquiler rápidamente! Presente su declaración con ezTaxReturn y nosotros nos encargaremos del formulario y los cálculos.
Requisitos de registro
Llevar un buen registro es fundamental para controlar el rendimiento de las propiedades en alquiler y respaldar las declaraciones fiscales. La falta de registros detallados de las transacciones de la propiedad de alquiler puede dar lugar a problemas durante las auditorías. Los propietarios deben documentar minuciosamente los ingresos, los gastos y las reparaciones para protegerse durante la temporada de impuestos.
El software de gestión de propiedades y contabilidad puede ayudar a realizar un seguimiento preciso de los ingresos y gastos. Un software de contabilidad como Landlord Studio puede registrar los ingresos y gastos a medida que se producen. Conectar cuentas bancarias específicas de la propiedad ayuda a identificar y conciliar automáticamente las transacciones.
Llevar un registro meticuloso es esencial para reclamar las deducciones con eficacia. Una mala contabilidad puede hacer que no se deduzcan los gastos, lo que puede suponer una pérdida de miles de euros. Documente los recibos, cheques cancelados y extractos bancarios para deducir los gastos de alquiler. Haga un seguimiento de los depósitos de seguridad para controlar su estado anualmente.
Gastos deducibles de los alquileres
Los propietarios de inmuebles de alquiler pueden deducir los gastos ordinarios y necesarios de gestión y mantenimiento de su propiedad, reduciendo así los ingresos imponibles por alquiler. Los gastos deducibles de los alquileres son los siguientes:
- Publicidad
- Gastos de automóvil y viajes
- Limpieza y mantenimiento
- Comisiones
- Amortización
- Seguros
- Intereses (Otros)
- Honorarios legales y otros honorarios profesionales
- Gastos de transporte local
- Gastos de gestión
- Intereses hipotecarios pagados a bancos, etc.
- Puntos
- Pagos de alquiler
- Reparaciones
- Impuestos
- Servicios
Si no se hace un seguimiento de los gastos operativos corrientes, pueden perderse deducciones y afectar negativamente a la rentabilidad.
Publicidad
Los gastos de publicidad son una parte esencial para atraer inquilinos a su propiedad en alquiler. Los gastos incurridos en anuncios en línea, anuncios impresos y señalización pueden deducirse, ya que contribuyen directamente a generar ingresos por alquiler. Al deducir los gastos de publicidad, los propietarios pueden reducir eficazmente sus ingresos imponibles por alquiler.
Gastos de automóvil y viajes
Los gastos de automóvil y viaje relacionados con la gestión y el mantenimiento de su propiedad de alquiler son deducibles. Esto incluye el kilometraje para viajes a la propiedad, reuniones con inquilinos o visitas a proveedores. Llevar un registro detallado de los gastos de viaje garantiza que puedas reclamar estas deducciones con exactitud.
Limpieza y mantenimiento
La limpieza y el mantenimiento periódicos son cruciales para mantener una propiedad de alquiler en buenas condiciones. Los gastos de contratación de servicios de limpieza o de compra de suministros son deducibles, lo que ayuda a los propietarios a reducir sus ingresos imponibles por alquiler y, al mismo tiempo, garantiza que su inversión siga siendo atractiva para los inquilinos.
Comisiones
Las comisiones pagadas a agentes inmobiliarios o corredores por encontrar inquilinos o gestionar la propiedad son deducibles. Estas comisiones se consideran gastos empresariales necesarios, lo que permite a los propietarios reducir la base imponible al tiempo que garantizan una gestión profesional de sus inmuebles de alquiler.
Amortización
La depreciación permite a los propietarios recuperar el coste de sus bienes de alquiler a lo largo del tiempo. Esta deducción no monetaria tiene en cuenta el desgaste, reduciendo anualmente los ingresos imponibles por alquiler. Calcular y reclamar correctamente la depreciación es esencial para maximizar los beneficios fiscales.
Seguros
Las primas de seguro de las pólizas que protegen las propiedades en alquiler de pérdidas económicas, como los seguros de incendio, robo o responsabilidad civil, son deducibles. La deducción de los gastos de seguro reduce la base imponible, proporcionando un colchón financiero para imprevistos.
Intereses (Otros)
Los intereses de préstamos relacionados con la propiedad en alquiler, como líneas de crédito o préstamos personales utilizados para gastos relacionados con la propiedad, son deducibles. Esta deducción ayuda a los propietarios a gestionar los costes de los préstamos al tiempo que reduce los ingresos imponibles por alquiler.
Honorarios legales y otros honorarios profesionales
Los honorarios pagados por servicios profesionales, incluidos el asesoramiento jurídico, la preparación de impuestos y los servicios de contabilidad, son deducibles. Estos gastos apoyan la gestión y el cumplimiento de las propiedades de alquiler, lo que permite a los propietarios reducir su renta imponible.
Gastos de transporte local
Los gastos de transporte local en los que se incurre al gestionar o mantener propiedades de alquiler, como los billetes de autobús o tren, son deducibles. Estos gastos son necesarios para el funcionamiento diario de las propiedades de alquiler y pueden ayudar a reducir los ingresos imponibles por alquiler.
Gastos de gestión
Los gastos que cobran las empresas de gestión inmobiliaria por supervisar las propiedades en alquiler y encargarse de las operaciones diarias son deducibles. Al deducir los gastos de gestión, los propietarios pueden reducir su base imponible al tiempo que se aseguran de que sus propiedades están gestionadas por profesionales.
Intereses hipotecarios pagados a bancos, etc.
Los intereses hipotecarios pagados por préstamos garantizados por propiedades en alquiler son deducibles, lo que reduce significativamente los ingresos imponibles por alquiler. Sin embargo, es importante tener en cuenta que la Ley de recortes y empleos fiscales impuso un límite a la deducción de intereses hipotecarios. Para los préstamos tomados después del 15 de diciembre de 2017, el interés es deducible sobre la deuda hipotecaria hasta $ 750,000 ($ 375,000 si está casado declarando por separado). Esta deducción es un beneficio clave para los propietarios, ya que les permite gestionar la financiación
Puntos
Los puntos, o intereses pagados por adelantado y las comisiones de apertura del préstamo pagadas para garantizar una hipoteca para la propiedad de alquiler, son deducibles a lo largo de la vida del préstamo. Esta deducción reparte el coste del préstamo, reduciendo progresivamente la renta imponible.
Pagos de alquiler
Los pagos de alquiler efectuados por los propietarios por el arrendamiento de equipos o servicios relacionados con la gestión y el mantenimiento de las propiedades de alquiler pueden ser deducibles. Estos pagos incluyen los costes de arrendamiento de espacio de oficinas, alquiler de equipos o cualquier otro servicio necesario que facilite el funcionamiento del negocio de alquiler de propiedades. Al deducir estos pagos por alquiler, los propietarios pueden reducir eficazmente sus ingresos imponibles por alquiler, optimizando su declaración de la renta y aliviando la carga financiera que supone la gestión de propiedades en alquiler.
Reparaciones
Los gastos de reparación para arreglar o restaurar partes de la propiedad en alquiler, como reparaciones de fontanería o electricidad, son deducibles en el año en que se incurre en ellos. Esta deducción ayuda a los propietarios a gestionar los gastos de mantenimiento a la vez que reduce los ingresos imponibles por alquiler.
Impuestos
Los impuestos sobre la propiedad pagados a los gobiernos locales son deducibles, lo que reduce directamente la renta imponible de las propiedades en alquiler. Sin embargo, según la legislación fiscal vigente, la deducción por impuestos estatales y locales, incluidos los impuestos sobre bienes inmuebles, está limitada a 10.000 dólares (5.000 dólares si el matrimonio presenta la declaración por separado) por ejercicio fiscal. Este límite de deducción puede afectar a la estrategia fiscal general de los propietarios de inmuebles de alquiler, por lo que es esencial planificar en consecuencia para gestionar uno de los costes significativos asociados a la propiedad de inmuebles.
Servicios
Los gastos de servicios públicos como agua, electricidad y gas, necesarios para el funcionamiento de las propiedades de alquiler, son deducibles. La deducción de los gastos de suministros reduce la renta imponible, lo que supone un alivio financiero para los propietarios.
Amortización de bienes de alquiler
La depreciación reduce los ingresos imponibles por alquiler al contabilizar el desgaste por el paso del tiempo. La depreciación en el contexto de las propiedades de alquiler se refiere a una deducción tomada durante varios años para la propiedad comercial que se desgasta. Reclame la depreciación de una propiedad de alquiler una vez que esté lista para el alquiler. Asegúrese de que la propiedad está disponible antes de empezar a reclamar la depreciación.
El IRS establece normas y criterios específicos para las deducciones por depreciación de los bienes de alquiler. Las propiedades residenciales de alquiler puestas en servicio después de 1986 están sujetas a amortización según el Sistema Acelerado de Recuperación de Costes Modificado (MACRS). Este método se conoce comúnmente como MACRS. Calcula la depreciación utilizando métodos como la depreciación lineal y la depreciación acelerada.
El método de saldo decreciente multiplica un porcentaje por la depreciación lineal basada en el saldo ajustado de la propiedad. Las nuevas normas permiten una amortización bonificada del 100% para los activos cualificados nuevos o usados adquiridos después del 27 de septiembre de 2017. El terreno no es amortizable para la propiedad de alquiler.
Cálculo de la amortización
MACRS es el método estándar utilizado para depreciar las propiedades en alquiler. La base de coste para la depreciación incluye el precio de compra y ciertos costes de cierre. Bajo MACRS, calcular la depreciación dividiendo la base de coste por 27,5 años.
Este método reparte el coste de la propiedad a lo largo de su vida útil, lo que da lugar a deducciones anuales que reducen la renta imponible. Un cálculo adecuado de la depreciación maximiza los beneficios fiscales y garantiza el cumplimiento de la normativa del IRS.
Recuperación de la amortización
La recaptura de la depreciación se refiere a los impuestos adeudados al vender una propiedad de alquiler depreciada. La venta de una propiedad de alquiler por más de su valor depreciado incurre en impuestos de recuperación de la depreciación. Las deducciones por depreciación realizadas a lo largo de los años se "recuperan" y se gravan como ingresos ordinarios.
Comprender la recaptura de la depreciación es crucial para planificar la venta de una propiedad de alquiler. Una planificación fiscal adecuada minimiza el impacto fiscal de la recaptura y preserva más ganancias de inversión.
Errores comunes y cómo evitarlos
Entre los errores más comunes que se cometen durante la temporada de impuestos sobre las rentas de alquiler se incluyen el pago excesivo de impuestos y las auditorías. Los motivos más comunes de auditoría para los propietarios de alquileres incluyen la clasificación incorrecta de los gastos y el hecho de no declarar todos los ingresos por alquileres. La declaración exacta de los ingresos por alquiler es importante, ya que ayuda a gestionar las obligaciones fiscales y a aprovechar las posibles deducciones.
Los arrendadores pueden maximizar sus beneficios durante la temporada de impuestos cumpliendo con la normativa del IRS para reducir el riesgo de auditoría. Simplificar la preparación y el cumplimiento de los impuestos ayuda a los arrendadores a evitar errores comunes y reduce los riesgos de auditoría.
Si los gastos de alquiler superan los ingresos por alquiler, la pérdida puede estar sujeta a limitaciones basadas en las normas sobre actividades pasivas. Cualquier pérdida por alquiler que supere los ingresos por alquiler puede estar sujeta a limitaciones por pérdidas pasivas. Esto puede afectar a la forma en que esas pérdidas se declaran a efectos fiscales.
Clasificación errónea de las mejoras
Los propietarios pueden clasificar erróneamente las reparaciones como mejoras, lo que da lugar a un tratamiento fiscal incorrecto y a posibles sanciones. Es esencial distinguir entre reparaciones, que pueden deducirse inmediatamente, y mejoras, que deben amortizarse con el tiempo.
Registro inadecuado
Un mantenimiento inadecuado de los registros puede dar lugar a importantes sanciones y a un mayor escrutinio durante las auditorías fiscales. La documentación adecuada de los ingresos y gastos de alquiler es esencial para declarar los impuestos con exactitud y defenderse de posibles auditorías. Mantener registros organizados de las transacciones puede simplificar el proceso de declaración de impuestos y proporcionar pruebas de ingresos y deducciones durante las auditorías.
Es fundamental actualizar periódicamente los registros financieros y asegurarse de que todos los recibos y documentos se guardan de forma sistemática. El uso de programas de contabilidad puede ayudar a registrar los ingresos y gastos a medida que se producen, lo que facilita el mantenimiento de registros precisos. Conectar cuentas bancarias específicas de cada propiedad ayuda a identificar y conciliar automáticamente las transacciones.
Al mantener registros minuciosos y organizados, los propietarios pueden reclamar deducciones con confianza y minimizar el riesgo de problemas durante la temporada de impuestos. Este enfoque proactivo del mantenimiento de registros garantiza el cumplimiento y maximiza los beneficios fiscales.
Resumen
Comprender los impuestos sobre la renta de alquiler es crucial para cualquier propietario que pretenda maximizar los beneficios y minimizar el estrés durante la temporada de impuestos. Desde identificar qué se considera renta de alquiler hasta aprovechar estrategias como los intercambios 1031 y los Fondos de Oportunidades Cualificados, dominar las complejidades de los impuestos sobre la propiedad de alquiler puede reportar importantes beneficios financieros.
Al mantenerse informados sobre las leyes fiscales, mantener registros meticulosos y aprovechar todas las deducciones disponibles, los propietarios pueden gestionar eficazmente sus obligaciones fiscales. Esta completa guía proporciona las herramientas y los conocimientos necesarios para gestionar los impuestos sobre la renta con confianza y eficacia.
Preguntas frecuentes
¿Qué se considera renta de alquiler?
Los ingresos por alquiler suelen consistir en la renta mensual, cualquier anticipo e incluso los gastos pagados por el inquilino, además del valor justo de mercado de los servicios que recibe. Ten en cuenta que, en ocasiones, los depósitos de seguridad también pueden considerarse ingresos.
¿Cómo tributan los ingresos por alquiler?
Los ingresos por alquiler se gravan como ingresos ordinarios si se alquilan durante más de 14 días, pero puede deducir los gastos relacionados de preparación y mantenimiento. Así que, ¡no pierdas de vista tus gastos para reducir potencialmente tus ingresos imponibles!
¿Cuáles son los gastos deducibles más comunes en los inmuebles de alquiler?
A menudo puede deducir los intereses hipotecarios, los impuestos sobre la propiedad, las reparaciones, las primas de seguros y los costes de los servicios públicos de sus propiedades de alquiler. Estas deducciones pueden reducir considerablemente sus ingresos imponibles por alquiler.
¿Cómo puedo aplazar los impuestos sobre las plusvalías de un inmueble alquilado?
Puede aplazar los impuestos sobre las plusvalías de una propiedad de alquiler utilizando un intercambio 1031 para reinvertir en una propiedad similar o invirtiendo en Fondos de Oportunidades Cualificados. Ambas opciones pueden ayudarte a retrasar el pago de impuestos.
Los artículos y contenidos publicados en este blog se facilitan únicamente con fines informativos. La información presentada no pretende ser, y no debe tomarse como, asesoramiento legal, financiero o profesional. Se aconseja a los lectores que busquen la orientación profesional adecuada y lleven a cabo su propia diligencia debida antes de tomar cualquier decisión basada en la información proporcionada.
